住建部2025年3月13日印发、31日正式发布国家标准《住宅项目规范》（GB 55038-2025，以下简称《规范》），将于5月1日起实施，这是我国首部系统化整合住宅建设标准的全文强制性规范。该《规范》以 “安全、舒适、绿色、智慧” 为核心理念，明确了“经济合理、安全耐久，以人为本、健康舒适，因地制宜、绿色低碳，科技赋能、智慧便利”的原则，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。《规范》在空间尺度、技术标准、适老化设计、全生命周期管理等若干领域实现了突破性创新，标志着我国住宅建设从 “规模扩张” 转向 “品质深耕” 的战略转型，为促进住宅建设高质量发展，保障居民的基本住房条件和居住环境提供了有力支撑。
在学习宣传、贯彻落实《规范》的同时，山东省又以“走在前”的姿态，于2025年3月25日印发了山东省《高品质住宅建设标准》（以下简称《标准》），自4月25日起实施。山东《标准》有很多创新性、引领性的内容，部分条款高于全国《规范》的要求。为指导各地落地落实，山东省还印发了《关于支持“好房子”建设的若干政策措施》，编制并于4月16日发布了《山东省好房子建设标准指引》。山东省这一系列组合拳堪称是“三箭齐发”，系统化、科学化、实战化推进好房子建设。有媒体说，山东的“好房子”标准是一份从“有房住”向“住好房”跨越的“品质指南”，更是对“人民美好生活”的深情回应。近几年，在提升住宅品质方面，山东省一直走在全国前列，围绕出政策、定标准、建智库、抓试点等做了很多工作，推进力度很大，也取得了很好的成效。
《规范》《标准》出台后，各方面都做出很多不同的解读，对于落地实施更是寄予了很高的期望。我认为其最重要、最深远的意义在于抓住住宅品质这个重点，以产品升级引领市场、推动转型，尽快实现“好房子”的新突破，拉开了构建房地产发展新模式的大幕。也就是说，构建新模式就从实施《规范》《标准》切入，就从“好房子”启幕。要以《规范》《标准》实施为契机，推进住宅品质革命、助力止跌回稳、加快转型升级等相关工作，让群众享受“好房子”时代新红利的同时，加力加快构建房地产发展新模式。
一、实施《规范》《标准》，推进住宅产品自身的品质革命，为构建新模式奠定基础
在整个房地产市场体系中，住宅作为核心产品，理应是主角，但是当房地产过度金融化的时候，住宅产品的重要性就被掩盖了。在“我国房地产市场供求关系发生重大变化”之后，“有没有”的问题基本得到解决，“好不好”的问题就提上议事日程，建设“好房子”第一次写入政府工作报告，这也是国家《规范》出台的背景。《规范》中调整了许多具体指标，其中“层高不应低于3米”是最大的亮点。从各方面的分析、报道来看，关注点集中在以下几个方面：
01新建住宅建筑层高不低于3米。
02 4层及住宅设置电梯，公共移动通信信号覆盖电梯轿厢内。
03提高墙体和楼板隔声性能。
04系统提出无障碍和适老化建设方面的要求。
05每套住宅都有满足日照标准的房间，夏热冬冷地区住宅应设供暖设施或预留安装位置。
06更加关注安全，阳台栏杆高度提升至1.2 米，单元出入口防坠雨篷。
国家《规范》还对住宅的绿色建材强制应用、智慧基础设施配置、室内空气质量监测、无障碍通行全覆盖、质量责任追溯、 运维数据化转型等方面做出了具体规定。
山东省《标准》也坚持问题导向、以人为本，突出品质提升这一主线，有很多亮点。一是常见问题有办法。群众反映较多的隔声、串味、返味、渗漏、开裂等房屋质量多发问题，都提出了质量防控具体措施。二是制度创新有亮点。如《标准》明确了“先验房，后交房”制度；设立“售后服务中心”并延长关键部位保修期，如电气管线、防水工程等隐蔽部分保修10年；BIM版商品住宅使用说明书；建设智慧物业管理平台等。三是具体指标有改进。除了明确：住宅建筑高度不宜高于54m、住宅层高不应低于3.0m；建筑结构的设计工作年限不宜低于70年，并宜按100年进行耐久设计之外，《标准》还特别改进了一些很人性化的功能尺寸。
01住宅小区主要出入口应预留进深不小于10米的缓冲空间，合理布置落客区、快递车位、智能快递存放区等功能空间。
02厨房操作台总长度不应小于3.0m，台前操作空间深度不宜小于1 .0m。
03各类储藏空间的总面积不宜小于套型使用面积的5%。
04小型汽车车位尺寸不应小于2.5m（宽）×5.3m（长）。
05分户墙应采用不小于200mm厚混凝土墙或其它能达到50dB隔声效果。除厨房、卫生间、阳台以外的楼板应设置厚度不小于10mm的隔声垫，或其他能达到计权标准化撞击声压级不大于60dB的楼板构造措施。
06对涉水房间实施三次蓄水试验、外窗压力淋水抽检率不少于15%、防水加强层宽度大于250mm、地漏和存水弯水封深度不小于50mm等。
这些量化指标和具体规定都重点围绕优化产品设计、完善户型功能、增加空间尺度、提升质量标准来展开，核心是住宅产品。《规范》《标准》的落地实施，以及建设指引、政策措施的配套跟进，对住宅产品本身来说，将是一场巨大的品质革命。从供给端来说，将为产品的设计和创新提供最新指引，也进一步促进产品层面树立更高标准，倒逼房企提升产品力。从需求端来说，将促进品质居住需求的放大，为购房者创造更多的选择机会，去筛选符合规范、品质更优、符合居住需求的房子，真正实现安居乐业的目标。面对当前严峻复杂的经济形势，住宅已经从投资品回归到本来的商品和居住属性，住宅产品品质的重要性愈发突出。构建房地产发展新模式早已提出，但始终没有一个好的切入点和突破口。提升住宅产品品质既是构建新模式的应有之义、重要内容，更是基础工作、启幕之举。在国家确立的构建新模式近期目标中，有“改善性住房需求持续满足，住房品质显著提升”的具体要求；远期目标中有“高品质供给、高效率保障、高水平运行的房地产发展新模式基本建立”的具体定位，最终目标是房地产高质量发展持续推进，广大群众住上安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。可见，提升住宅品质是构建新模式最基础的工作，没有这个基础，一切都无从谈起。
二、实施《规范》《标准》，助力房地产市场止跌回稳，为构建新模式赢得主动
房地产市场大起大落的时候，是不可能构建新模式的。稳市场、防风险、促转型是相互交织的，互为因果。只有止跌回稳，稳住市场，构建新模式才有可能落实到位。
一是“好房子”为稳市场做出了贡献。2021年下半年以来，全国房地产市场进入深度调整阶段，新建商品房销售量持续下滑，销售额从最高点的18万亿降到2024年的9.67万亿，形势一直很严峻。当恒大项目风险处置、专项借款保教楼、保交房等工作相继完成后，市场的总体格局就已经发生了根本性的变化。虽然市场仍在调整，冷热不均、分化加剧的问题还很突出，但总体格局已经发生重大变化，构建新模式才有了可能。这期间人们发现一个基本规律，那就是好房子一直不愁卖。那些位置好、品质好、服务好的好房子，迎合了改善性需求，成为新房市场的主力军，托住了市场的基本盘。从最新数据看，今年以来全国新房和二手房成交量、成交价等主要指标继续回升或改善，促进房地产止跌回稳的政策效果持续显现，一季度房地产市场基本算是“开门稳”，房地产市场保持了去年9月底以来止跌回稳积极势头。3月份新房方面，北京成交59万平方米、 同比增长46%，深圳、广州、上海同比分别增长31%、16%、10%；二线城市新房方面，宁波成交面积同比增长79%，合肥同比增长58%，苏州同 比增长51%，杭州、成都、南京成交面积同比增幅均超两成。在这波回暖行情中，“好房子”成为激活市场的关键词。武汉高品质楼盘甚至出现“日光”现象。主打“高得房率 智慧化 生态空间”的高品质住宅，正成为市场引爆点。好房子耐冲击、更保值，得到了市场的初步认可。巩固当前市场向好势头，就必须借助规范和标准的实施契机，用好产品叠加各类利好的购房政策，提振市场信心，促进市场供求关系的再平衡，推动房地产市场的平稳健康发展。
二是“好房子”为促转型赢得时间和空间。去年9月26日中央政治局会议首次提出要促进房地产市场止跌回稳，12月召开的中央经济工作会议又提出稳住楼市，持续用力推动房地产市场止跌回稳。今年政府工作报告再次强调建设好房子，要求稳住楼市。这里的逻辑关系已经很明确，止跌回稳要靠好房子，稳住楼市要靠好房子。在这个关键时候，颁布并实施《规范》《标准》就具有特别意义。住宅产品升级了，空间更大、品质更高、配套更好的产品出来了，就会引领市场、刺激消费，激发市场活力，更好释放居民改善性住房需求，市场止跌回稳就有了希望，也就为构建新模式赢得了时间和空间。我们可以从铁路客运市场来看，从绿皮火车的提速，到和谐号动车，再到高速铁路，是产品的不断创新升级开拓了市场，推动了发展。有人担心，标准提高后，无形中是追捧新房、抛弃旧房，这是片面的认识。高铁开通后，绿皮车还有人坐，分层满足不同需求是市场的基本规律。4月15日李强总理在北京调研时要求：“当前和今后一个时期，我国房地产市场还有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。”16日国家统计局盛来运副局长说：“房地产市场成长空间巨大，居民对绿色、宽敞、舒服的好房子，市场需求较大。”现在是高质量发展时代，老百姓对居住改善的需求是长期的。只要实现产品创新升级，满足市场需求，就能够实现止跌回稳，为构建新模式创造宽松环境和有力支撑。
三、实施《规范》《标准》，推进住宅全产业链转型升级，为构建新模式提供支撑
国家《规范》为强制性工程建设规范，全部条文必须严格执行，住宅的设计、建设、使用等活动全过程中必须严格执行。省《标准》虽为推荐性标准，但也有很强的引导性、指导性和面上约束力。实施《规范》《标准》的过程中，整个住宅全产业链都要与之相对应，都要转型升级。
一是倒逼产业链上下游协同升级。开发商：需调整产品定位，从“高周转”转向“高品质”，可能增加短期成本，但利于长期持续发展。供应链：建材、设备供应商需加速技术迭代，淘汰落后产能，适应新规市场。装修与物业：精装交付标准可能趋严，后期运维（如节能监测）要求提升，推动物业服务专业化、规范化。
二是推动住宅建设全过程优化升级。设计优化：新规范标准已经对住宅的节能、无障碍设施等提出更高要求，促使建筑设计更加科学、人性化。施工精细化：施工企业需提升工艺水平，采用更先进的建造技术（如装配式建筑、BIM技术），确保符合新标准。材料升级：对建材的环保性、耐久性要求提高，推动绿色建材（如低碳混凝土、高性能保温材料）的市场需求。
三是促进住宅领域绿色低碳与智能化发展。节能减碳：《规范》《标准》特别强化建筑节能标准（如更高能效的围护结构、可再生能源应用），助力“双碳”目标实现。智能家居集成：未来住宅必须预留智能化接口（如物联网、智能安防系统），推动智慧住宅产业链发展。
四是加快推动房地产开发企业转型发展。新《规范》《标准》的实施，对众多房企是一个严峻的挑战。优秀房企要及时跟进，抓紧落实新规范标准。如4月8日绿地集团发布全新升级版的“绿地好房子产品标准”，构建了“4维12化78点”的“率健百科”体系，打造新一代绿地“好房子”。若干跟不上、干不了的房企，有可能会被淘汰出局。要根据自身实际和市场需要，及时向房屋租赁、房产运营、物业服务、生活服务等领域拓展，在住房服务业的庞大市场空间中寻求新的立足点。
以“三高模式”（高杠杆、高负债、高周转）为核心的房地产发展老路子已经走不通了，必须抓紧构建新模式。构建新模式是一项复杂的系统工程，住房管理制度是基础，基础性制度是核心，监管体制是重点，防范风险是保障，贯穿全过程的是住宅产品。新《规范》《标准》的颁布，抓住了“好房子”这条构建新模式的主线，方向正确，意义深远。《山东省好房子建设标准指引》又搭建了一个很好的实施路径框架，即：好规划 好设计，拓展安全宜居新空间；好配套 好设施，构建舒适便捷新场景；好建造 好工艺，提升绿色低碳新体验；好运维 好服务，打造智慧家庭新样板。这一系列文件向全社会传递出积极和明确的信号，那就是：“好房子”时代来临了！构建房地产发展新模式的大幕终于拉开了！
壹点号 城市比较研究
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