原创 王洪lawyer 以法为剑
租赁合同具有期限性，这是基于租赁合同的性质而决定的。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
在租赁中仅存在租赁物的使用权、收益权发生转移，租赁物的所有权并未发生变动。租赁期限届满后承租人应及时返还租赁物，因此租赁合同具有期限性，且应受法定最长期限的限制。
【法律规定】《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁合同期限性的一般制度，具有普遍适用性。但存在法律规定的特殊领域或有限条件下法律适用的例外情形。
（【以法为剑】文章专注于普法角度，只代表个人观点，仅供参考）
一、租赁合同期限的一般制度
1、租赁合同具有期限性。
1）租赁合同的债权属性：租赁合同本质上是一种债权契约，不是物权行为。若无期限性限制，相当于将债权物权化，变相创设新的物权类型。
2）合同原则：租赁仅为财产的用益物权发生变化，所有权并未发生变动。对租赁物的占有应受到最长期限的限制，一旦期限过长，违背了租赁合同的设立初衷，租赁等同于所有权的买卖，法律上形成冲突。
3）租赁的市场特点：合同关系过长会导致过多的约束和依赖，对租赁期限的限制，有利于当事人适时调整交易条件，以保障双方的权利。否则将出现租售不分、租赁合同内容变更困难等问题，有悖租赁交易的初衷。
2、租赁合同最长期限的规定
租赁期限最长不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。实际操作中，超出部分将不被法律承认和保护。这意味着，如果因超出部分的租赁期限而引发纠纷，法院将不会支持超出二十年部分的租赁权利主张。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
二、特殊形式的租赁合同，租赁期限有特殊规定
目前在我国的经济生活中的有些交易行为，如土地使用权的租赁、农村的土地承包经营权、企业承包租赁经营等形式，是否适用民法典关于租赁合同的规定加以调整有不同意见。目前我国法律也有其特殊规定，但还有待于在试行中不断完善总结。
1、国有土地租赁期限：
国有土地租赁的最长期限不得超过法律规定的同类用途土地出让的最高年限。
租赁的国有土地用于产业用地目录中的特定行业，则应依据《自然资源部办公厅关于印发<产业用地政策实施工作指引（2019年版）>的通知》的规定，租赁期限不得超过20年；
如租赁的国有土地用于商业、商品住宅、金融等完全市场化运作的建设项目，则不受上述规定限制，可以以同类用途出让土地的最高年限作为租赁期限。
相关法律法规规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育,科技,文化,卫生,体育用地50年;商业,旅游,娱乐用地40年;综合或其他用地50年。（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条）城市房地产管理法也规定:土地使用权出让最高年限由国务院规定。
国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物,构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。（ 《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定）
2、农村土地承包经营权租赁合同期限
农村土地租赁是对农村土地经营权的一种流转方式。农村土地一般采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式。
1）根据特别法优于普通法的原则，《农村土地承包法》作为特别法，应适用流转期限不得超过承包期的剩余期限的规定，即如果承包期的剩余期限超过20年，流转期限可以超过20年。
2）农村土地租赁合同的最长期限不得超过承包期的剩余期限。
《农村土地承包法》规定了承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。
其中明确规定，耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。【第二十一条】 土地经营权流转应当遵循的原则中特别规定：流转期限不得超过承包期的剩余期限。【第三十八条】
3）20年的最长期限也不符合承包土地租赁的一般实际需要。实践中,承租方在租得土地后,一般都会对之进行数额较大的后续投资,并且会将这些投资作为固定资产用于承包土地的持续经营和发展中,要对这些投资进行充分的利用,20年的最长租赁期限显然是不足的。
3、四荒地租赁合同期限
1）四荒地是指荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地。《农村土地承包法》规定，宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。
2）双方可以协商确定“四荒”土地承包经营期限，但不得超过国家规定的期限。 《国务院办公厅关于治理开展农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》（国办发【1996】23号）指出，承包、租赁、拍卖“四荒”使用权，最长不超过50年。
4、集体经营性建设用地出租期限：以条款转介的方式适用法律
1）《民法典》第361条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。”该条规定，以条款转介的方式将集体建设用地的流转划归《中华人民共和国土地管理法》等法律进行规制。
2）适用作为特别法的《中华人民共和国土地管理法》的特殊规定。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”又转介到适用国有建设用地的法律适用进行执行。
故而最终适用“国有土地租赁期限”的依据：租赁的国有土地用于商业、商品住宅、金融等完全市场化运作的建设项目，则不受上述规定限制，可以以同类用途出让土地的最高年限作为租赁期限。
实践中，各地法院对集体建设用地租赁相关法律法规会不可避免出现理解和适用上的差异。因此对于集体建设用地租赁合同期限超过二十年的部分是否有效这一问题一直存在争议。广州中院2021年专业法官会议中，就集体经营性建设用地的出租期限的法律适用问题进行了明确和统一，最终形成了意见：1、集体土地所有权者将集体经营性建设用地出租给承租人使用，租赁期限不得超过同类用途的国有建设用地使用权出让的最高年限；2、当事人以违反《民法典》第七百零五条规定为由，提出集体经营性建设用地租赁期限超过20年部分无效的主张和抗辩意见，不予。
结语：最长租赁期限20年的规定，不适用于国有土地使用权的租赁和农村土地承包经营权等特殊情形。对于特殊租赁合同的出租问题，目前我国法律还欠缺具体明确的规定，只是在少数领域、少数地区进行试点，是为了便于各级政府进一步盘活存量用地的措施，但还有待于在试行中不断总结经验。
对于承包合同法，看完本文，小编觉得你已经对它有了更进一步的认识，也相信你能很好的处理它。如果你还有其他问题未解决，可以看看集么律网的其他内容。
