大家平时经常听到“小产权房”和“农村宅基地房”这俩词，但好多人可能分不清它们到底有啥区别。
一、出身不同：一个是“黑户”，一个是“本村户口”
小产权房：这房子是在农村集体土地上建的，但没经过国家审批，也没交土地出让金。就像没上户口的孩子，虽然住着没问题，但法律上不承认它的身份。比如有些开发商和村委会合作，在耕地上盖房卖给城里人，这种房子只有村委会发的“小红本”，国家不承认。
农村宅基地房：这是农民在自家宅基地上盖的房子，宅基地是村集体分配给村民的福利，只能用来建住宅。就像村里给你分了块地，你自己盖房住，土地证和房产证都是正规的（虽然房产证是村镇发的，但受法律保护）。
二、法律地位：一个违法，一个合法
小产权房：国家明确禁止城里人买小产权房，买卖合同不受法律保护。要是遇到拆迁，你可能一分钱补偿都拿不到。比如山东有个案例，城里人买了小产权房，最后法院判合同无效，钱打水漂了。
农村宅基地房：宅基地房是合法的，但只能在本村村民之间买卖。比如你是A村的，想把房子卖给B村的人，这不行；但卖给同村的亲戚朋友，只要符合“一户一宅”政策，是可以的。
三、交易限制：一个谁都能买但风险大，一个只能卖给村里人
小产权房：虽然法律不允许，但现实中很多小产权房卖给了城里人。价格便宜是最大诱惑，比如合肥长丰的小产权房，13万就能买96平精装房，而周边新房均价要1万多。但买了之后麻烦不断，不能贷款、不能过户，甚至可能被强拆。
农村宅基地房：只能卖给本村村民，而且买方必须符合宅基地申请条件（比如家里人口多、没房等）。交易时要经过村委会同意，办过户手续。比如江西樟树的宅基地房申请流程，要先向村民小组申请，公示无异议后才能卖给同村人。
四、风险对比：小产权房像“定时炸弹”，宅基地房像“带锁的箱子”
五、如何辨别？记住这几个关键点
1. 看证件：宅基地房有村镇发的房产证，小产权房只有村委会的“证明”。
2. 查土地性质：宅基地房的土地是“宅基地”，小产权房可能是“集体建设用地”或“农用地”。
3. 问交易对象：宅基地房只能卖给本村人，小产权房谁都能买，但违法。
4. 看价格：价格低得离谱的，很可能是小产权房。比如合肥长丰新房均价1万多，小产权房只要13万一套，这明显有问题。
六、2025年新政策：小产权房更严，宅基地房更活
小产权房：2025年政策明确禁止新建和买卖，不得办理不动产登记，想“转正”基本没可能。宅基地房：部分地区试点宅基地跨村调剂，比如浙江义乌允许村民拍卖多余宅基地，但仅限本村集体内部流转，城里人还是买不了。
如果不是本村人，想买农村房养老或投资，千万别碰小产权房！
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