继承、赠与、遗嘱、买卖这四种方式是直系亲属房产过户中的常见方式。但该用哪种方式，不该用哪种方式，自己心里得有一杆秤。
（一）继承的触发条件是房产的持有人/隐性共有人过世
情形一：如果房产证的持有人或隐性共有人有一方去世，肯定是先继承，其次再采用赠与/遗嘱/买卖的任一种方式把完整产权过户给子女，不动产证办理需要分2次。
情形二：如果房产证的持有人或隐性共有人还身体康健，那就采用赠与/遗嘱/买卖的任一种方式，不动产证1次就能直接到位。
有人说，我家房子是自住，老人过世后没必要折腾换证，这种情形是存在风险的。
（二）官方认可的继承方式有两种：公证继承、非公证继承，但殊途同归，该准备的材料一样不能少，继承人需全部出席一次。
目前多地不动产中心均已开通非公证继承，但是很少进行主动宣传。即便是开通了非公证继承的，也是政府购买了相关社会化服务，由公证机构出具相关审核意见。
不论是公证继承/非公证继承，主要围绕房产、被继承人死亡相关资料、亲属关系证明（被继承人的子女、被继承人父母）、继承人身份等四个角度进行材料准备。不同的公证机构会略有差异。
（1）房产证/土地所有权证、不动产权证书
（2）被继承人死亡证明、户口注销证明、火化证、墓穴证、墓碑照片（碑文特别、墓碑与整体、墓整体与周围环境，可准备为五寸照片）
（3）亲属关系证明
（4）继承人身份证、户口册等
亲属关系证明是材料重点，目前获得认可的证明出具机构主要有三类：公安机关（一般不出具相关证明），父母生前所在单位人事部门（认可度最高，模板由不动产中心/公证机构提供）、其次是社区出具。
父母所在单位人事部门，大家千万不要认为父母退休多年了，不好办理。其实不然。有人事权的单位一般都会保留档案多年。这是他们现在的常规工作任务之一。公证机构函调或打电话过去询问，他们都很清楚该怎么填。
社区2019年之前还能出具相关证明，现在已经不出具了。社区说去办理继承时，叫上2-3个朋友一起去公证处即可。
如果你觉得上述资料准备了，就可以正式启动了。采用非公证继承的可以拿着上述资料，直接先去咨询材料是否齐整。
我家的基本情况：父过世，母86岁，刚重病一场；4个兄弟姐妹（其中有1个在外地，不能回来）。我们因为有1人不能现场出席签署文件，所以就采用公证继承方式。
（三）谁放弃？谁继承 同样是有讲究的
我们需要有4人放弃继承，1人继承。让谁继承，谁放弃呢？
常规的做法都是子女全部放弃，把父亲的份额给母亲，然后母亲拿到全部份额后再转给子女。但考虑到后续引发的其他费用，我们在这里把父亲的份额直接由子女继承，母亲做出放弃继承父亲遗产的声明。
（四）公证机构费用
我询问了3家公证机构（ABC），这三家机构都在不动产登记中心的楼上楼下办公。所有的公证机构都说费用是国家规定的，但各家机构对”一事一办理“的理解是不一样的，执行标准也不一样。
根据我家具体情况，我选择了机构C。
（五）赠与/遗嘱/买卖方式对比
赠与/遗嘱/买卖这几种方式方式，哪个更划算网络上说得比较多了。采用赠与/遗嘱过户，如果家里兄弟姐妹比较多的话，是存在一定风险的。遗嘱过户/赠与过户为保证效力，通常还需要进行公证。遗嘱过户只能在立遗嘱人过世后才能办理过户，目前因遗嘱效力闹上法庭的事，并不少见；赠与过户，在过户前存在被撤销风险。
我家第二步办理是采用买卖方式。
买卖方式时，如果买方/卖方都不能到不动产交易中心办理，则需要进行相关委托办理的公证。有需要费用的，可进一步联系我。
（六）不动产交易中心过户费用
（1）买卖阶段时需要网签合同，这里需要准备一个成交价（总价）。这个价格是高是低，不动产交易中心一般不管。但涉及到交税时，则按照市场价来。如果你不同意，你可以进行申诉。我们没申诉，因为时间来不及，而且也不一定能申诉通过。
（2）如果过户的房产不是商品房，则需要准备土地转让金。不同地方土地转让金收取比例、收取阶段不一样。有些在办理继承阶段时收取，有些在办理买卖阶段时收取。
（七）多套房产办理注意事项
（1）如果多套房产位于省内不同地级市，建议分开找寻不同地级市公证机构办理。尤其是继承公证，一定要找房产所属地公证机构办理。
（2）目前个人所得税是按照省内拥有的房产数量来征收，如果你有多套房产需要转让，建议先转让价值最低的那套，最高的那套留在最后，能更好节省个人所得税。
如果你有什么困惑，欢迎与我交流。
明白直系亲属房产过户/父母子女必看！继承赠予遗嘱买卖对比，附费用的一些要点，希望可以给你的生活带来些许便利，如果想要了解其他内容，欢迎点击集么律网的其他栏目。
