很多朋友在办理房产抵押时，常常搞不清自己能享受什么利率、能贷几成、有哪些合适的方案可选。本文就为大家梳理2025年二季度上海地区银行抵押贷款的最新政策，避免大家走弯路。
注：本文政策仅适用于上海地区。
我是睦融智，一线银行贷款策划师，同时也经营企业。本文主要针对个人及小微企业抵押贷款，对公业务需个案分析。
【核心政策变动】
二押利率较上季度再降20个BP！无还本续贷已成常态，但老牌中长期方案利率难下调。部分银行突破8成抵押，极限可达9成。
【关键数据一览】
利率：
一押年化2.25%~7%，二押年化2.3%~3.78%1年期最低2.25%，3年期最低2.35%1000万大额最低2.4%，二押最低2.3%
贴息：
主要针对高新企业，一般贴息50%，少数可达80%各区政策不同，详情可参考《2025年上海市各区科技型企业贷款贴息贴费政策汇总》
额度：
最高1亿，部分银行不限上限个人消费贷：最高500万（二押消费贷仅少数银行提供）个人经营贷：超1500万方案减少，操作难度加大二押上限：3000万
还款方式：
经营优选：先息后本3-5年，利率2.35%-2.6%，支持到期续贷不还本中长期需求：每年归本或等额本息20-30年
年龄限制：主贷人18-70岁，权利人0-80岁。注意：老人（60 ）和未成年人（18-）上产证会影响贷款条件。
成数：
一押：住宅7-9成，别墅6-8成，商用房4-6成，厂房6-8成二押：住宅6-8成，别墅6成8-9成方案已趋稳定
物业类型：住宅、别墅、办公楼、商铺、厂房均可。其中沿街商铺更易操作，非沿街商铺难度较大但仍有方案。
国籍要求：
双外籍夫妻：可选外资银行或少数国内银行，需财务数据良好一方大陆籍：方案选择更多，还款方式更优
企业资质：部分银行接受外地企业，江浙企业通过率较高。
放款时效：1-3周，最快1周（需配合提放保险等）。建议提前2个月规划。
优质房产标准：房龄20年内、估值600万，配合良好征信更易获优惠。
流水要求：一般需覆盖负债的0.1-1倍，1000万以内可适当放宽。
征信要求：原则上2年内不能有3次2个月逾期或1次3个月逾期，特殊情况可沟通。
新产证：部分银行接受实际经营者的新购房产。
备用房：多数银行要求提供，可以是主贷人或直系亲属名下房产，个别银行接受宅基地。
抽贷风险：
部分地区评估价下调10-20%保守银行可能要求3年后部分还本主流银行抽贷风险较低
营业执照：新入股可操作，但非经营者建议选择消费贷（利率高1%但更省心）。
放款账户：
40%需放至交易对手对公账户（常见于1000万 ）60%可放至第三方个人账户（1000万以内为主，少数支持3000万）
最后提醒：
上述"极限"政策不宜同时叠加两个不同支行因考核等因素存在差异建议提前规划，稳健经营
我是睦融智，专注为您提供专业贷款方案。如有疑问欢迎交流探讨。（政策更新于2025年4月10日）
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