房地产企业开发项目能够顺利开展的重要环节便是开发报建了。这既是一项关乎项目生死的系统性工作，也是被业界公认为流程最繁杂的工作之一。
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今天给大家简单说一下城市更新中报批报建的流程，并总结报批报建中的技巧与忌讳，尽可能的为缩短报批报建周期提供建议。
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1、城市更新的报批报建流程
首先由改造主体向区更新局申请，区更新局审核后会上报给区政府，区政府同意后上报市更新局，市更新局受理完成技术审查后会征求国规等部门意见修改完善。待市政府批复、录入省备案库归档后，区会通知土地权利人公告通知办理用地手续。
①区更新局
改造主体向区更新局申请，审核后上报区政府
②区政府
区政府同意后上报市更新局
③市更新局
技术审查后征求国规等部门意见修改完善
④市政府
市政府批复、录入省备案库存档
课程一
课程二
其实城市更新单元的规划报批，说白了就是在合法平台上与政府进行博弈的过程。报批报建本身就是比较繁琐的工作，在城市更新领域里更是有冗长的流程，在进行城更报批中会遇到各种各样的疑难杂症。
首先我们只有把整个城市更新单元土地理顺了，才能开展接下来的专项规划工作。在整理城市更新单元土地的过程中，其实可以先通过土地建筑物信息核查，核查清楚拆除范围内的各种类型土地，并确认预调的非农指标、土地建筑物权属认定后完善手续的土地建筑物以及旧屋村范围认定的这些政府默认的合法用地，再将剩余的未完善征转地手续的土地、未厘清经济利益关系的土地及地上建筑物进行历史用地处置。
为了更准确清晰的传达上文的意思，岁冰再拎出几个小点解释一下：
如何申报旧屋村的范围？
2018年2月11日，深圳市规划国土委发布了《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》，将旧屋村政策适用范围扩大至全市，1992年前已经形成的原农村旧（祖）屋都可以适用于“新办法”。
可纳入旧屋村范围的情形
公共服务设施
为旧屋村生活服务的教育（幼儿园、托儿所、村小学等）、医疗卫生（卫生所、公厕等）、交通（村道、街巷、胡同等）、民俗活动（礼堂、祠堂等）、行政管理与社区服务（村委会、农贸市场等）等公共服务设施。
公共空间及其他零散用地
对《规定》或者《办法》实施前已经建设的风水塘、球场、活动广场、晒谷场等公共空间及其他零散用地，限定“原则上不得超过旧屋村范围总用地面积的10%且总面积不得大于3000平方米”。
对旧（祖）屋、公共服务设施发生重建、加建、改建、扩建
以2009年6月2日为节点，在这之前发生重建、加建、改建、建的旧（祖）屋、公共服务设施不予纳入旧屋村范围（若现状仍用于公共服务功能，可纳入旧屋村范围）；之后发生的不涉及扩大建筑基底范围，且建筑面积未超过480平方米的，可以纳入旧屋村范围。
其他情形
《规定》或者《办法》实施前已经建设的旧（祖）屋因年久失修等原因坍塌或者废弃但墙基尚存的可纳入旧屋村范围；《规定》或者《办法》实施前已经建设的，依照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》等规定已办理房产证的私房。
在进行旧屋村范围的边界划定时要注意，范围认定的工作主体为“区城市更新机构”，在城市更新单元计划申报前应申请旧屋村范围初步核查，以初步核算旧屋村范围认定可计入的合法用地指标。待城市更新单元列入城市更新单元计划后，再依据初步核查成果进行复核确认，完成旧屋村范围的认定。
如何进行历史用地处置？
（未完善征（转）地手续）
2018年11月27日，深圳市规划和国土资源委员会发布了关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》的通知。
历史用地处置是将已列入城市更新计划的更新项目的符合条件的用地在原农村集体经济组织和政府之间按一定比例分配，实现用地权属的合法化和有效利用。
适用前提
已经列入城市更新计划的城市更新项目
适用对象
未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未做补偿的（协议明确土地或者建筑物不再补偿的，不属于“未作补偿”情形，部分补偿的也不属于“未作补偿”的情形），且用地行为发生在2009年12月31日之前。
处置程序
根据《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》，未完善征（转）地手续的历史用地处置程序如下：
①历史用地处置申请
城市更新项目经批准纳入城市更新计划后，在计划申报主体申报城市更新单元规划之前或申报的同时，原农村集体经济组织继受单位可向市规土委申请历史用地处置。
②核发处置意见
经审查符合条件的用地，市规土委应当在城市更新单元规划批准后5个工作日内，向原农村集体经济组织继受单位核发历史用地处置意见，并抄送区城市更新职能部门。
③办理用地审批及出让，完善用地手续
项目实施主体确认后，市规土委可根据历史用地处置意见按规定程序办理城市更新项目用地审批及出让。
2、构建报建体系，维护公共关系
在业内，房地产公司在搭建报建体系时，一般会选择成立专门的报建部门或是分阶段由不同部门完成报建工作。还有一些房企会花费较高的成本费用聘请独立的外部报建机构。不同的报建体系自有各自的缺陷和优点，不过这里重点要呈现的是报建人如何维护好公关？
由于报建人对内，几乎要和房企里所有部门的人打交道，包括设计、工程、营销以及行政等部门，对外则需要和政府职能部门、合作方有密切联系，因此建立与维护良好的公共关系对项目的顺利进展有着事半功倍的作用。
3、报批报建的技巧与忌讳
常见技巧：
熟人拉关系：报建人应多去相关政府职能单位走动，最好“混个脸熟”，或者通过“中间人”搭建关系，进而让对方放低戒备心。
拜访礼仪：去登门拜访的时间也要考虑好，一般选择周二到周四期间，避开午休时间和临近下班的时间较好。
第三方报告：让各类具有相应资质的第三方出具专业性报告、产业研究报告等，为项目可行性提供加持。
政策优惠：积极为项目寻求政策的绿色通道，这样可以加快审批脚步，节省报建时间。
换位思考：和政府协商遇到阻碍时，多站在政府、领导层面上思考，为政府的政绩、产业结构、民生配套、市政基础设施等做让步，很多问题也就迎刃而解了。
忌讳：
低价值：在外人看来报建人只是跑腿办事的，但是报建人自己要知道报建工作的价值所在，不否定更不抱怨自己的工作，才能迎难而上解决困难。
施压：用压倒性的职位优势去敲门办事，这类威胁性的词语或举动往往不会成功。
欺瞒：对经办人隐瞒事实，甚至对政府隐瞒事实，即使短时间内项目取得了进展，长远来看最终要对暴露出的问题负责。
城市更新项目不同于一般得净地开发项目，程序繁琐漫长，我们接触的不仅仅是村集体，还有各级各个政府部门，有必要对开发报建技巧有一个清晰的认识，才能更好解决一些问题及疑难杂症。
相信关于企业内部改造要报建委吗的知识，你都汲取了不少，也知道在面临类似问题时，应该怎么做。如果还想了解其他信息，欢迎点击集么律网的其他栏目。
