按揭房要想办理抵押贷款，可以选择直接办理二次抵押，也可以选择结清按揭贷款办理一次抵押，二次抵押一般为房产评估值的6-7成减去前一笔贷款剩余额度。
以房屋价值1000万，贷了500万的房子为例，那么我们二次抵押的额度就是：1000*0.7-500=200万左右。
那如果在房子本身已经有一笔贷款的情况下，想要享受更低的利率怎么办？
这时候我们就可以结清贷款再次申请一次抵押，额度与直接办理二次抵押没什么区别，但我们的利率可是实打实的下来了。
但在此过程中需要还清前银行贷款，过程中可能会涉及到垫资费用，一般标准收费是万六一天，是现在出了免过桥政策，只要房子、收入情况好，银行这边也是可以报销过桥费用的。
要想拿到低利率，我们可以这样做：
1、准备好个人的基本资料
二次抵押不仅看重个人的信用情况，还需要提供夫妻双方的户口本、身份证、结婚证，和产权清晰无纷争的房产证以及近半年的银行流水。
2、到贷款银行填写资料
在填写信息时，贷款人需要将各项内容都要写的清清楚楚、实实在在，有情况一定不要瞒报或漏报，会对后续贷款产生一定影响。
3、评估公司进行评估
房产的评估值会直接影响放款金额，在个人资质情况良好的情况下，评估值越高银行的放款额度就会越高，二次抵押额度一般在7成左右，一次抵押最高可做到9成。
4、银行批复
经过银行相关的风险评测，银行就会通知借款人到底给不给放款，如果放款就会告诉你具体的放款金额。
5、结清一次抵押
如果要跨行办理二次抵押贷款，借款人需想办法把办理第一次抵押的银行贷款结清，将红本“赎出”，解除抵押。如果没有结清贷款的资金，可以向亲朋好友借或让有实力的担保公司垫付现金赎楼。
6、办理抵押
办理房产入押的时候，借款人需准备好资料前往，如果房产是夫妻共有的，还需要夫妻两人共同前往办理入押手续。
大家在办理贷款的时候还是需要稍微注意一下，贷款的钱下来后不要让让主贷人直接去拿去买房刷卡，资金容易被监管到，很容易被银行抽贷，我们可以让配偶或家人去刷，如果办理的是抵押经营贷，营业执照不要轻易注销，以免影响贷款使用。
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