马玉龙律师，广东金唐（福田）律师事务所，毕业于西北政法大学，取得法律硕士学位，具有专业法学教育背景。
一、裁判要旨
以不动产提供抵押担保，抵押人未依抵押合同约定办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力。债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院应予支持。抵押权人对未能办理抵押登记有过错的，相应减轻抵押人的赔偿责任。
二、案情简介【（2019）最高法民再155号-中信银行股份有限公司诉陈志华等金融借款合同纠纷案】
（一）授信合同签订
中信银行股份有限公司东莞分行（以下简称中信银行东莞分行）与东莞市华丰盛塑料有限公司（以下简称华丰盛公司）、东莞市亿阳信通集团有限公司（以下简称亿阳公司）、东莞市高力信塑料有限公司（以下简称高力信公司）签订《综合授信合同》，约定中信银行东莞分行为亿阳公司、高力信公司、华丰盛公司提供4亿元的综合授信额度，额度使用期限自2013年12月31日起至2014年12月31日止。
（二）不动产抵押合同签订
为担保《综合授信合同》，中信银行东莞分行分别与陈志华、陈志波、陈仁兴、梁彩霞签订了《最高额抵押合同》，陈志华、陈志波、陈仁兴、梁彩霞同意为中信银行东莞分行自2013年12月31日至2014年12月31日期间对亿阳公司等授信产生的债权提供最高额抵押，担保的主债权限额均为4亿元，担保范围包括贷款本息及相关费用，抵押物包括：
1.陈志华位于东莞市中堂镇东泊村的房产及位于东莞市中堂镇东泊村中堂汽车站旁的一栋综合楼（未取得不动产登记证书）；
2.陈志波位于东莞市中堂镇东泊村陈屋东兴路东一巷面积为 4667.7 平方米的土地使用权及地上建筑物、位于东莞市中堂镇吴家涌面积为 30801 平方米的土地使用权、位于东莞市中堂镇东泊村面积为12641.9平方米的土地使用权（均未取得不动产登记证书）；
3.陈仁兴位于东莞市中堂镇的房屋；
4.梁彩霞位于东莞市中堂镇东泊村陈屋新村的房产。
不动产均未办理抵押登记。
（三）合同履行
基于《综合授信合同》，中信银行东莞分行与华丰盛公司于2014年3月18日、19 日分别签订了《人民币流动资金贷款合同》，约定：中信银行东莞分行为华丰盛公司分别提供 2500万元、2500 万元、2000 万元流动资金贷款，贷款期限分别为2014年3月18日至2015年3月18日、2014年3月19日至2015年3 月15日、2014年3月19日至2015年3月12日。
中信银行东莞分行依约向华丰盛公司发放了 7000 万贷款。然而，华丰盛公司自2014年8月21日起未能按期付息。中信银行东莞分行提起本案诉讼。请求：华丰盛公司归还全部贷款本金7000万元并支付贷款利息等；陈志波、陈志华、陈仁兴、梁彩霞在抵押物价值范围内承担连带赔偿责任。
（四）最高院观点
1.合同效力
《最高额抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然前述抵押物未办理抵押登记，但根据法律规定，该事实并不影响抵押合同的效力。
2.违约责任
（1）抵押人违反其《最高额抵押合同》的承诺与保证（抵押物无权利瑕疵、设立抵押无任何限制），应承担赔偿损失的责任。
在《最高额抵押合同》正常履行的情况下，当主债务人不履行到期债务时，中信银行东莞分行可直接请求就抵押物优先受偿。本案抵押权因未办理登记而未设立，中信银行东莞分行无法实现抵押权，损失客观存在，其损失范围相当于在抵押财产价值范围内华丰盛公司未清偿债务数额部分，并可依约直接请求陈志华等三人进行赔偿。
（2）中信银行东莞分行的过错
相对于此前曾就案涉抵押物办理过抵押登记的陈志华等三人来说，中信银行东莞分行具有更高的判断能力，负有更高的审查义务。中信银行东莞分行未尽到合理的审查和注意义务，对抵押权不能设立亦存在过错。
且中信银行东莞分行在知晓案涉房屋无法办理抵押登记后，没有采取降低授信额度、要求提供补充担保等措施防止损失扩大，可以适当减轻陈志华等三人的赔偿责任。
综合考虑双方当事人的过错程度以及本案具体情况，酌情认定陈志华等三人以抵押财产价值为限，在华丰盛公司尚未清偿债务的二分之一范围内，向中信银行东莞分行承担连带赔偿责任。
（五）法条链接（现行）
《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
（六）要点解析
相对于合同债权，担保物权作为物权之一，具有优先效力，可对抗第三人，不动产抵押权作为常见担保物权之一，依照现行法律，签订抵押合同后必须完成抵押登记，抵押权方可成立。
同时，针对担保物权的债权行为与物权行为，我国采取区分原则，未完成物权登记，不影响抵押合同的成立。仅签订抵押合同未完成抵押登记的情形下，作为金融机构的抵押权人无法主张抵押权，且因此未完成抵押登记且未采取补救措施，存在过错，抵押人的赔偿责任会因此减轻。当事人若采取不动产抵押作为重要风控手段之一，建议尽早办理抵押登记手续。
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想要成长，必定会经过生活的残酷洗礼，我们能做的只是杯打倒后重新站起来前进。上面关于抵押合同的信息了解不少了，集么律网希望你有所收获。
