商品房消费者请求涂销抵押权登记的裁判规则及依据
本文刊登于《人民司法》2025年第12期
裁判要旨
对于符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条及《关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定的商品房消费者，应认定其在支付全部房款后，有权请求涂销抵押权登记及协助办理过户。
案号
一审：（2024）辽0293民初6725号
二审：（2024）辽02民终7516号
案情
原告：袁某。
被告：大连银行股份有限公司（以下简称大连银行）、大连圣岛房地产开发有限公司（以下简称圣岛公司）。
2013年12月13日，原告袁某与被告圣岛公司签订商品房买卖合同，约定袁某购买由圣岛公司开发的位于大连市甘井子区X号房屋（以下简称案涉房屋），房屋价款为6429700元。合同签订当日，袁某实际支付了全部购房款6429700元，圣岛公司交付了房屋，后袁某实际装修入住。2023年4月14日查询结果表明袁某（未婚）名下无其他用于居住的房屋。2016年12月26日，圣岛公司与大连银行签订最高额抵押合同，办理了包括案涉房屋在内的抵押权登记。2021年3月22日，辽宁省大连市中级人民法院作出（2020）辽02民初1073号民事判决，确认案涉房屋为大连银行享有抵押优先受偿权的26套房屋中的一套。该案中，大连中院于2020年12月28日查封包括案涉房屋在内的26套房屋及对应的土地使用权。袁某提出执行异议，大连中院于2023年6月1日作出（2023）辽02执异588号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。大连银行提起申请执行人执行异议之诉，生效判决驳回了大连银行关于继续执行案涉房屋的诉请。2024年3月19日，大连中院作出（2021）辽02执874号执行裁定，裁定解除对案涉房屋的查封。
原告袁某诉称：1.判令被告大连银行协助被告圣岛公司办理涂销案涉房屋的抵押权登记手续；2.判令被告圣岛公司协助原告办理上述房屋的不动产权变更登记。
审判
大连高新技术产业园区人民法院经审理判决：一、被告大连银行、圣岛公司于判决生效之日起10日内协助原告袁某办理案涉房屋的抵押权登记涂销手续；二、驳回原告的其他诉讼请求。
一审宣判后，大连银行提起上诉，理由是涂销抵押权登记的法律依据不足。
大连中院经审理判决驳回上诉，维持原判。
评析
近年来，购房人诉讼请求涂销抵押权登记并请求协助办理过户的案件陡增，围绕此类案件是否准予涂销抵押权登记存在不同裁判观点。一种观点认为，既然已经排除执行，抵押权已无存在的必要，应予以涤除。另一种观点认为，商品房消费者优先权在于保护购房人的居住权和生存权，并非使购房人在获得优先权后涤除抵押权登记并取得所有权，并不意味着可以将抵押权消灭。
虽然民法典第四百零六条规定了带押过户，但该规定目前在各地区不动产登记实务中仅适用于存量房（即二手房）带押过户。对于一手房带押过户的问题，不动产登记中心认为此类一手房带押过户存在障碍，需要法院在判决主文中予以明确。如果仅判决过户，不判决涂销抵押权登记，在后续执行过程中将需要法院出具涂销抵押权的协执，否则在抵押权人不同意配合的情况下，无法办理过户。而在判决主文中没有涂销或涤除抵押权登记判项的情况下，执行部门可能难以出具涂销相应协执，将会出现仅判协助过户的判决客观上无法执行的问题。换言之，是否涂销抵押权登记须在判决主文中予以明确。大量当事人包括代理律师及部分基层法院对此实务不甚了解，以民法典第四百零六条有带押过户的规定为由，仅诉请判决协助过户，导致判决后续无法顺利执行。部分法院认为涂销抵押权登记的法律依据不足，直接判决驳回购房人关于涂销的诉请。
此情形属于法律适用规则不明的新类型案件，需就是否涂销抵押权登记的问题统一相关法律适用和裁判规则。以下笔者结合本案案情，针对商品房消费者是否有权请求涂销抵押权登记的相关问题进行分析论证。
一、商品房消费者物权期待权的理论之争
自2015年5月5日开始施行的最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条、第29条、第30条在司法实务中广泛适用并形成了物权期待权理论。最高法院在《执行异议复议规定》释义中提出了不动产买受人物权期待权的概念，但并未进一步阐释该物权期待权的性质、构成要件、效力等内容。此概念并非《执行异议复议规定》完全首创，自2002年6月27日起施行的最高法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第2条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，首次提出购房消费者的概念。自2004年3月1日起施行的最高法院、原国土资源部、原建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第15条规定，人民法院可以预查封被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，相当于认定被执行人对尚未登记在其名下的不动产享有权利，属于被执行人的责任财产。自2005年1月1日起施行的最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第17条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，对购房人明确提出无过错要求。
物权期待权说源于德国民法的期待权理论。物权期待权理论在学界的争议一直比较大。有学者提出，所谓的期待权人至多享有占有、使用、收益等权能，却不享有决定物权归属的处分权能。这样一种不具有公示功能的执行救济，实际上是给予买受人以某种非公示的物权优先权。脱离于不动产登记簿的期待权构成实质意义上的秘密优先权，不仅打破了物权的公示公信原则，而且有被第三人滥用之可能。有学者认为，不动产物权期待权由民事执行法外溢至民事实体法。赋予不动产买受人积极行使物权期待权的结果不仅遭受突破物权法定主义及公示公信原则、冲击债物二分财产体系之诘问，而且公示性及财产性能的缺失导致物权期待权存在固有缺陷。还有学者指出，虽然不动产物权期待权的概念系由最高法院通过《执行异议复议规定》这一司法解释提出，但其类型、性质、要件、效力等内容均是通过司法实践予以具化。换言之，不动产物权期待权在我国是司法实践推动形成的产物，系中国式不动产物权期待权。另有学者主张，商品房消费者的期待权仅仅是一种“事实上的期望”，而并非具有权利性质的期待权，将商品房消费者的权利性质界定为期待权，是对期待权概念的误读与不当扩张。商品房消费者的优先权应当界定为基于公共利益保护的衡平目的而特别规定的法定优先权，本质上是基于债权而生的法定优先权。
按照目前债物二分的民事权利架构，物权期待权既不属于物权，也不完全等同于债权。按照法院关于《执行异议复议规定》第29条的实务解读，各级法院的多份执行异议之诉判决中明确提出了商品房消费者物权期待权的概念，且依照2023年4月20日起施行的最高法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称《批复》），此权利具有较高级别的优先性，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。普通的债权并没有此等优先性，债权的基本特性为平等性，而物权期待权的特殊内涵及优先性注定了其并非传统意见上的债权，所以目前关于物权期待权本质上仍属于债权的观点并不能准确地反映此权利的特性。
按照物权法定主义，物权期待权本身亦不属于物权。物权期待权系在执行异议与执行异议之诉中广泛应用，在其他民事案由下则鲜有应用，所以有学者为其冠名民事执行法。物权期待权概念的引入确实有助于解决无过错不动产买受人、商品房消费者等主体的权利实现问题，认定其属于民事执行法范畴的提法有利于理解在民事领域债物二分财产体系下此权利的特殊性。但此种提法本身值得商榷，因为执行异议之诉仍属于民事实体审理程序，而执行异议之诉的判决中提到物权期待权已经较为普遍，经过多年实践早已为普通民众所接受。
将商品房消费者的权利定性为法定优先权说的观点具有一定的合理性与法理基础，但此观点存在另一个无法忽视的问题是，与我国其他法定优先权相比，如建设工程价款优先受偿权的法律依据为民法典第八百零七条，船舶优先权的法律依据为海商法第二十二条，破产程序中的破产费用、共益债务、职工工资优先受偿权有企业破产法第一百一十三条作为法律上的依据等，而商品房消费者的优先权目前仅有最高法院的《批复》，尚未纳入立法层级的法律。
鉴于上述理论困境，有学者进一步提出，在物债二分体系下，业已形成了一条可满足特定价值实现的渠道。债权物权化作为已成形的法律构造，完全可以为司法解释所创设规则提供理论说明，没有必要再别出心裁。债权物权化是以物债二分为前提的，有独立、清晰的物权债权概念存在，才可能出现所谓的债权物权化。特定不动产买受人在登记完成之前，享有的仍然是债权，只是该债权被物权化了。
笔者认为，如果说从权利表述的起源看，不动产物权期待权源于民事执行法中的相关规定，那么其对应在民事实体法中即为过户请求权，在性质上应属于物权请求权。正如购房人与开发商签订商品房买卖合同以后，即使合同已经备案至购房人名下，在正式过户登记前，购房人并不享有房屋的物权，但购房人诉请开发商协助过户，在已经支付购房款且没有其他障碍的情况下，法院一般予以准许。购房人的过户请求权依据源于双方之间签订的商品房买卖合同中约定了开发商的过户义务，且一般认为属于物权请求权。同理，本文探讨的商品房消费者的过户请求权亦源于其与开发商之间签订的商品房买卖合同，只是由于存在抵押，过户在实现上存在障碍。所以，商品房消费者起诉请求涂销抵押权登记。那么，法院需审查该请求权能否成立以及是否支持的法律依据。
二、商品房消费者过户请求权与抵押登记权利的冲突抉择
本案中，大连银行自2011年起系案涉地块在建工程抵押权人，圣岛公司于2013年12月13日将案涉房屋现房销售给袁某的期间，正是还旧借新的空档期，即房屋上当时不存在有效的抵押。2016年大连银行将圣岛公司的剩余贷款拆分转贷，双方重新签订最高额抵押合同，办理了包括案涉房屋在内的抵押权登记。2017年办理初始登记至圣岛公司名下。如此一来，本案的客观事实表现为圣岛公司先卖后抵，且大连银行客户经理与评估公司共同到现场查验抵押物情况时，应已经明知诉争房屋被出售且案外人已经装修入住的事实，但其仍以办理业务需要为由对该房屋进行再次抵押，即大连银行在办理抵押权登记时主观上有一定过错。袁某于2013年向圣岛公司支付全部房款后接受房屋并装修入住，其符合《执行异议复议规定》第29条规定的全部要件及《批复》第2条。对于本案的被告大连银行而言，其对案涉房屋享有抵押优先权，并申请查封执行案涉房屋。对于本案的原告袁某而言，其已经取得前案即申请执行人执行异议之诉案件的胜诉判决，认定其对案涉房屋享有排除抵押权人大连银行申请执行的权利。由于袁某对案涉房屋的权利优先于抵押权，故在其前案胜诉后，法院解除了大连银行对案涉房屋的查封。但由于大连银行拒绝注销抵押权登记，袁某只得提起后案，请求涂销抵押权登记。大连银行坚称其债权未受到清偿，抵押权并未消灭，即使无法以拍卖、折价等方式以案涉房屋实现抵押权，也要求保留抵押登记的权利。乍看抵押权人的诉求具有合法性，直接以商品房消费者对房屋享有物权期待权为由并不足以认定抵押权人的抵押权已经灭失，那么商品房消费者在尚未取得房屋物权的情况下，认定其可以突破合同的相对性，向抵押权人主张涂销抵押权登记的法律依据就成为了困扰法官的难题。
虽然自2023年4月20日《批复》施行后，裁判文书网上查找的多数类案均判决支持涂销，但关于涂销的法律依据表述不清，一般仅援引该批复，然后直接得出结论支持涂销的诉请。《批复》只是明确了商品房消费者与抵押权人之间的权利顺位，并没有明确规定商品房消费者可以主张涂销抵押权登记，并取得不带任何负担的所有权。该《批复》对商品房消费者权利的优先、特别保护，旨在保护个人消费者的基本居住权，而购房人要求确认其他债权人的抵押权归于消灭，缺乏法律依据。在抵押财产所担保的全部债权消灭前，抵押权客观上仍然存在。
如果仅从文义上理解《批复》内容，该《批复》基于生存权至上的理念，仅提出优先保护商品房消费者的居住权与房屋交付请求权，而居住权不能当然等同于产权，所以仅援引批复，并不能直接得出商品房消费者有权请求涂销抵押权登记的结论。本案在论证时实际上从以下三个方面进行：一是大连银行在办理抵押权登记时主观上有一定过错，通过现场核查其应已经明知案涉房屋被出售即权属有争议，其抵押权的取得并非善意，其对案涉房屋的抵押权不符合善意取得的规定；二是袁某作为商品房消费者对案涉房屋享有物权期待权已经得到另案生效判决的确认，其依据与开发商之间签订的商品房买卖合同提出涂销抵押权登记并协助过户的诉请有请求权基础和依据；三是通过体系解释的方法论证《批复》规定优先保护的最终目的，以及从各方权利的实现与博弈角度，大连银行客观上无法再通过拍卖案涉房屋或折价等方式实现抵押权，即劣后的抵押权再无实现的空间，从实现实质公平与定分止争的角度，应准许商品房消费者请求涂销抵押权登记，取得圆满的、无其他负担的所有权。
在金融机构的抵押权不能再通过诉争房屋实现的情况下，判决涂销抵押权登记，将房屋过户至商品房消费者名下，有利于最终将《批复》规定的优先顺位落实到位。既然认定商品房消费者的权利优先于抵押权，就意味着商品房消费者对房屋享有物权期待权，那么只有涂销抵押权登记，才能实现过户至购房人名下，将物权期待权转化并最终实现其对房屋的物权确认。虽然判决涂销抵押权登记的直接法律依据目前不够明确，但如果不判涂销，则不能直接过户。如果不能过户，没有产权登记，则商品房消费者的权利一直处于未公示状态，确实影响后续的交易处置等。两害相权取其轻，在针对同一房屋上的两项权利存在非此即彼的冲突时，如此裁判，既能解决抵押权人登而不能得的窘境，又能解决商品房消费者得而不能登的困扰，还能实现房屋经济效益最大化，符合经济原则与公平原则。
本案购房人的情况属于比较完美的“干净”权利情形，其在签订商品房买卖合同时房屋在客观上没有任何其他权利负担，但本案的论证方法可适用于先抵押后买卖，以及购房人未经过执行异议之诉，直接起诉请求涂销抵押权登记和过户的情形。另，2024年6月18日，自然资源部、住房城乡建设部、财政部、国家税务总局、国家金融监督管理总局、最高法院联合发布《关于分类施策妥善解决保交房项目办证问题的通知》（自然资发〔2024〕108号，以下简称《通知》）对涉保交楼房屋的购房群众有明确意见。虽然没有明确该《通知》能否适用非保交楼，应认为在实务中可照此统一裁判尺度，但不得直接援引该通知，应结合个案具体情况论述是否支持商品房消费者的理由。
三、抵押权人利益的衡平保护问题
在依照上述论证规则认定商品房消费者有权请求涂销抵押权登记后，必然意味着抵押人责任财产减少，如何衡平保护抵押权人权益与维护金融稳定秩序亦需要引起重视。金融机构担心此举将难以避免开发商与案外人串通，故意通过绕开房企账户付款，2017年以前没有封闭贷款，此后即便有，也存在因种种原因没有封闭成功，导致购房款在账外循环，损害抵押权人的合法权益。在相关银行同时作为上市公司的情况下，与抵押权利的实现显得同样重要的是抵押责任财产的范围变化与信息披露，这也是抵押银行即使明知无法通过拍卖、折价等方式实现抵押权的情况下，仍拒绝注销抵押权登记的重要考虑因素。
在经论证认为应优先保护商品房消费者物权期待权或过户请求权的情况下，如何衡平维护抵押权人的合法权益呢？笔者认为，应从以下方面做好工作：1.案件办理中需从严审查商品房消费者的身份。在审查购房人与抵押权人的权利冲突时，需严格把握《批复》关于保护商品房消费者居住权或房屋交付请求权的主要目的。结合《执行异议复议规定》第29条规定审查商品房消费者的身份，除确属合理的改善型房屋外，应要求购房人及其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋。2.需审查购房人的主观是否存在明显过错。开发贷款在分户前，无法通过不动产登记中心前台查询了解，只能通过向开发商询问等方式了解开发贷的主体。对于不动产登记中心无需通过后台档案查询，仅通过前台不动产查询结果即能知晓抵押登记信息时，表明该抵押登记已分户。建议购房者在付款时与抵押权人联系确认解押流程，确保购房款进入开发商的监管账户，避免“体外循环”，确保购房人自身的善意与无过错。3.加强抵押流程宣传教育与购房风险提示，典型案例示范警示等。通过生效判决的示范效应指导购房人须向开发商监管账户付款，而不是向法定代表人或财务人员等个人账户转账，不应在明知存在开发贷的情况下，通过全额支付现金方式付款。此外，抵押银行应加强管理，严格按照法律规定办理抵押物的现场核验，对所有权有争议或权属不明的抵押财产，应做好风险管控。
●孙少君：承揽、合作协议下新就业形态劳动关系的认定——以指导性案例237号为例
●最高人民法院 司法部 中华全国律师协会印发《部分案件起诉状答辩状示范文本》
●公安机关发布20个防诈关键词！快转到家庭群！
编辑：朱 琳
排版：王 俏
审核：刘 畅
了解了上面的内容，相信你已经知道在面对大连抵押贷款时，你应该怎么做了。如果你还需要更深入的认识，可以看看集么律网的其他内容。
