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上海一直有“一城烟火半东南”的说法，指的是早年董家渡一带的繁荣。1842年上海开埠，英国在新开河北岸至苏州河南岸，设立了租界，上海人把这块最初的租界取名为北市，而新开河以南的老城厢则被唤作“南市”。
董家渡地区就属于南市，还是最边缘的那一旮旯，没有工部局的超前规划，也没有县城的烟火味道，倒是依靠沿黄浦江的优势，汇集了不少货运仓储码头，吸引了全国各地的商人，商铺林立，一时繁荣风光无二。
面料加工是董家渡的最大特色，大大小小的裁缝铺遍布，后来干脆聚合为轻纺市场，从手工定做西装、旗袍到售卖各类服饰面料配件，风靡全国。甚至有许多外国人慕名而来，会两句洋文是在这里卖衣服的基本技能。阿姨一手拿着料子：“beautiful，beautiful！”，一手敲着计算器斩洋葱头。
南外滩轻纺市场
2000年后，黄浦合并南市，董家渡的时光也按下了暂停键，城市发展以新代旧，不进则退。用码头命名的街道，默默变成落后的名片；蔓延数里的棚户，也不适应上海全球城市的身份。
如今上海以外滩源为中点，进入“外滩滨江一体化”时代。董家渡紧邻外滩滨江，为了打造全新的城市名片，旧城改造势在必行。“从董家渡→南外滩”已经成为全新的历史使命。作为市中心滨江段的重要一扣，这片老城区正在迅速蜕变，不久之后便会重现昔日荣光。
01 概述
南外滩位于黄浦区内环内，四周都是最精华的地段。北面有老上海的县城豫园以及百年外滩，文化积淀厚重；西面与老西门相邻，新天地与淮海路的繁华也咫尺之遥；南面隔黄浦江为世博前后滩，市中心拓展地区，遥望城市未来；东面的江对岸，则是小陆家嘴商圈，浦东的绝对核心。南外滩的区位无可挑剔。
这里是典型的老城厢。
地区西侧的小南门，沿袭豫园及老西门的城市面貌，老式旧里最为集中。虽然已经集中动迁了不少老宅，但仍有少数按兵不动，面貌也还没有整体改善。纵横交错的弄堂里有不少菜场、小饭店，市井气息浓郁。全都是居民区。
老码头
东侧最靠近黄浦江边的十六铺，顾名思义，早前就是上岸的码头。如今改建成老码头广场，最靠近外滩，开发了一片金融办公区，吸引了不少优质企业。同时也配套区域内最高端的住宅产品，标杆楼盘、江景豪宅全都集中在此，城市界面干净时髦。
板块南侧的董家渡区域内有商船会馆、天主教堂等老建筑，透出历史感。董家渡金融城项目正在进行当中，地块整体开发，启动比小南门早，因此二级旧里也拆得更彻底。社区面貌介于十六铺与小南门之间，半老半新。
东：小陆家嘴、塘桥
南：世博后滩
西：打浦桥、新天地
北：豫园、南京东路外滩
02 交通
地铁：
4号线：南浦大桥站
9号线：小南门站
三站内换乘：2、6、7、8、10、12、14
轨交站点有4号线南浦大桥站和9号线小南门站，不用换乘可直达徐家汇、打浦桥、中山公园、世纪大道等核心地段。3站换乘更是涵盖了几乎所有市区线路。
只可惜身为市中心，却仅有两条地铁，互相还离得很远，出行要靠换乘，地铁密集度甚至比不过田林、世博、真如等中环地段，未来也没有加密预期。实在有点拖黄浦区后腿。
驾车：
东西向：复兴东路-张杨路、陆家浜路-徐家汇路、斜土路-国货路、淮海东路-人民路隧道
南北向：中山路-外滩隧道、中华路-人民路、河南南路、西藏南路
中山南路街景
南外滩地区外围的主干道较多，中山东路、河南路，转内环与延安路高架都很快，高峰段外滩一段也不堵，如果上班在老黄浦或者虹口，实属有福气。
一桥（南浦大桥）三隧（西藏南路隧道、复兴东路隧道、人民路隧道）的配置，也大大提高前往浦东市中心的便捷度。
相比之下，地区内部多是一些小马路，尤其东西向，都是些没打通的断头路，加上老城区拆迁改造，这边那里挡一下，弯弯绕绕，很不通畅。
03商业
区域配套：bfc外滩中心、老码头广场、豫园商圈
周边商业：南京东路外滩、新天地商圈、日月光中心、博荟广场、小陆家嘴商圈
外滩BFC
BFC外滩中心由复兴集团开发，弥补了区域里大型商场空白，并汇聚金融、商业、旅游、文化、艺术等多种功能，涵盖企业总部、艺术中心及精品酒店等多种业态。其中不乏轻奢消费与网红店。
江边的老码头广场，以老上海石库门建筑为特色的商业广场，西餐酒吧为主体，拍照出大片。
传统的豫园城隍庙、新老牌的南京东路步行街、时尚的新天地淮海路，全都在3公里范围，还有江对岸的国金IFC、老佛爷、八佰伴等浦东大商场，包揽一周逛街不重样。
04就业
区域内就业：董家渡金融城（在建） 、bfc外滩金融中心、外滩金融带
30分钟通勤圈：陆家嘴、世纪大道、外滩、人民广场
南外滩是最老的城区之一，传统的纯居住老城厢近几年跟着规划，该拆的拆，该建的建，慢慢开始转型。最高等级的规划即是董家渡金融城，未来这里将成为浦西金融核心，自然会有更多产业聚集，享有庞大的就业机会。
周边办公楼
外滩定位金融中心，也涵盖多个就业园区，以及上海公共服务公司（久事集团）和上海商业公司（百联集团）的国企大楼。江边也聚集了更多公司总部，如上海黄金交易所、国泰君安、汇添富基金及交通银行等。
30分钟覆盖的就业圈就更广泛了，人民广场南京西路等传统市中心、陆家嘴、徐家汇、世纪大道、前滩、甚至张江高科和漕河泾都能到。可以说不论在哪上班，都可以在这里安心居住，通勤不成问题。
05医疗
区域内医院：第九人民医院黄浦分院（二级甲等）、黄浦区中西医结合医院（二级甲等）
3公里内医院：仁济医院（三甲综合）、第九人民医院（三甲综合）、曙光医院（三甲综合）、瑞金医院（三甲综合）、红房子妇产科（三甲专科）
附近医院
区域里配齐了中医和西医两家医院，虽然都是二甲，但配配药是够用了，可步行前往胜在方便。3公里可以选择的三甲综合医院非常多，还有上海妇产科最好的红房子医院，资源非常强大。
06学校
小学：黄浦第一中心小学（公立）、九年一贯制学校（在建中）
黄浦第一中心小学
教育以公立学校为主，数量是不少，出挑的却不多。小学还凑合，中学更普通。高端社区基本都能对口黄浦第一中心小学，作为百年老校，也有着不错的教育质量。目前有一所九年一贯制学校在建，未来会进一步丰富教育资源。
07环境
白渡路街景
董家渡路街景
中华路街景
复兴东路街景
国货路街景
南仓街街景
光启南路街景
陆家浜路街景
外马路街景
河南南路街景
08规划
整体规划：
一江一河，董家渡金融城
十四五规划中，一江一河规划是至关重要的一环。以陆家嘴与外滩为核心，串联黄浦江南北两岸沿线地区45公里，贯通滨江一线，成为国际化大都市的高能级展示区。
处于浦西S弯的南外滩定位金融城，与外滩、陆家嘴形成黄金三角。规划120万方，强调商业、办公、居住、文化休闲功能混合的超级综合体。地标是300米的超高层建筑塔，顶层由世界级奢华酒店品牌丽思卡尔顿入住。“7*24小时金融不夜城”的先进理念与全球接轨，同时地上6万方 地下9万方的ShoppingMal也会成为全新的商业风向标。
土地出让几经波折，如今确定由商业开发经验并不丰富的绿地集团操盘，希望未来能交出满意的答卷。
在建实景&效果图
近期规划：
新建小、幼联合体项目
项目多稼路以北、薛家浜路以西、东江阴街以南、315-01街坊以东。占地面积1.45万方，总建筑面积约6万方，新建幼儿园以及一所九年一贯制学校。主要包括1幢地下3层、地上4层的幼儿园教学楼，以及1幢地下3层、地上7层的九年制一贯学校教学。预计2023年竣工。
在建效果图
新建荷花池幼儿园
项目东至南仓街、南至王家码头路，西、北至泛海国际公寓。总建筑面积1.2万方。新建1幢地下3层、地上4层的幼儿教学楼，预计今年年底就能竣工。届时街区里拥有这座市级示范幼儿园，上学省心省力。
在建实景
时空花园
项目位于中山南路以东、规划公义码头街以南、外马路以西、董家渡路以北，该项目分为空中桥面层、地面一层和地下三层空间，并建有一座艺术中心。
整个地块规划5大公共绿地，规划总面积约为2.8万方。分别定位为健康花园、教堂花园、百草园、会馆花园和中央花园。
在建实景&效果图
花桥作为其中的一个重要节点，将建空中花园。它打破了传统的天桥形式，主要以景观为主题，采用造型植物、观赏草与花境相结合的组合模式，突出“花”的主题。作为空间纽带，横向将内陆的人流引至江边，纵向作为滨江贯通的重要节点，也串起了南北向的滨江人流。
黄浦文化中心
位于129街坊北块，东至河南南路、南至江阴街、西至迎勋路、北至中华路。
项目总建筑面积约4.37万平米，地上10层，地下4层，总高度约54米，主要包括演艺中心、会务中心、影视中心、活动中心、培训中心等功能。预计2022年6月完工，建成后周边居民文化生活质量会大幅提升。
在建实景&效果图
住宅项目
董家渡2、3号地块，东至规划如意街、南至白渡路、西至悦来街、北至复兴东路，由绿城集团开发新的住宅项目。规划显示，两个地块将分别建造两栋29层的公寓，此外还有少量商用房和配套公建房等，总建筑面积约9.87万方。据传这部分住宅会是区域内标杆楼盘“绿城黄浦湾”的二期作品。
在建实景
王家码头路以南至东江阴街，南仓街以西的地块规划业态为住宅 商业，早前由泛海国际出资征收，随后融创收购了泛海项目，目前地块已完成搬迁，据悉会作为融创外滩壹号院的二期项目。
地块实景
乔家弄旧改
乔家路是黄浦区四大历史风貌区之一，也是最大的一块旧改区域，占据河南南路至中华路。动迁于2019年启动，如今已完成约98%。根据规划8幅商住地块，约20万方住宅，其中超一半是与华侨城塔尖豪宅建筑高度相同的150米超高层，另一部分则是建筑限高10-24米的低层建筑，不出意外很可能会建造联排别墅、大平层等产品。同时对书隐楼、徐光启故居等一批文保建筑因地制宜的进行保护、修复、结构改造和重新利用。将来基建车一个独具海派韵味的高档住宅区。
地块实景
09 人口构成
板块的人口构成主要有三类。
一类为南市区土著，老弄堂部分还没有动迁，但未来若干年后都会被替换。
二类为中产家庭以及高净值人群，置业在附近的高档商品住宅。
三类为服务业流动人口，集中租住在南浦大桥附近的大楼房、动迁房、以及单身公寓。
南外滩江景
10 总结
优势：
1.内环内市中心的核心地段，次顶级区位。丰富的主干道、隧道、大桥四通八达，出行效率极高。
2.市中心大部分三甲综合医院都不远，就医便利。
3.身为老城厢，却难得拥有大面积的整体规划，并且定位金融城，未来会有更大更高端的就业体量。
4.市中心的住宅产品普遍偏老，但南外滩开发较晚，产品较新，有很多优秀的商品小区可以选择。
老弄堂街景
劣势：
1.公立小学、初中数量不少，教育质量平平，尤其没有好的公办初中。
2.四周不是待拆的老弄堂，就是在建的工地，即使豪宅出了家门，也只能看到一片破败，街道面貌不统一。这一现象还要持续若干年。
3.区域里面缺少绿地空间，除了黄浦江畔之外，没有大公园给居民放松。
4.虽然周边商业资源丰富，但步行范围却只有BFC一家综合商场，身为市中心地段，现阶段确实匮乏。
5.次核心区位，只有两条地铁线路，未来也不会增加，比不过很多中环地段。
购买建议
南外滩地区的商品房大多2000年后建成，既有适合单身居住的一室户，也有中等面积的两房三房，直至豪宅大平层，产品种类非常丰富，各类人群都能买到自己的菜。
南浦大桥旁的中福花苑系列，主打小户型，想要一个人或者丁克，过小资生活是很不错的选择。
王家码头路街景
绿地名人坊、滨江名人苑等楼盘面积适中，价格相对不高，适合本地小夫妻家庭改善。
金外滩花园、上海滩花园房龄更新，品质更高，都做到了人车分流，总价高出一截。两个优质家庭合并，努力一下可以够到。
标杆楼盘的绿城黄浦湾和融创外滩壹号院，都是不折不扣的豪宅，主力300平朝上大平层，总单价双高，品质在全市都名列前茅，并不是一般老板姓可以考虑，适合高净值人群。
了解了上面的内容，相信你已经知道在面对绿地名人坊时，你应该怎么做了。如果你还需要更深入的认识，可以看看集么律网的其他内容。
