当楼盘烂尾，交付遥遥无期，购房者往往陷入 “继续还贷” 与 “退房止损” 的两难境地。“即使赢了官司，短时间内也拿不到房子和钱，还有必要起诉吗？” 像李粒（化名）这样担心 “钱房两空” 而犹豫是否通过诉讼 “脱身” 的烂尾楼购房者不在少数。近日，江苏连云港市中级人民法院发布的一起判决，为这类困境提供了重要参考。案例显示，开发商逾期未交房，不仅需返还购房者首付款和已偿还的贷款、利息，后续剩余贷款本息也由开发商承担。
退房退款，法院如何判？
2020 年 11 月，柏某、杨某娟与江苏连云港某开发公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的房屋。同时，杨某娟作为借款人，柏某与开发商作为共同保证人，与某银行签订贷款合同，银行按约定将贷款资金划拨至开发商账户。后因开发商迟迟未交付，柏某与杨某娟诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》，并返还已支付的首付款及已偿还的贷款本息，法院予以支持。将房屋返还开发商后，双方口头约定由开发商继续偿还剩余贷款，但开发商未履行，二人被迫代为偿还贷款。因就代偿部分无法协商一致，两人再次诉至法院。
审理该案的连云港市赣榆区人民法院认为，根据相关法律解释，若因购房合同无效、撤销或解除，致使贷款合同目的无法实现，购房者可请求解除贷款合同，法院应予支持。鉴于柏某、杨某娟为购房向银行贷款，但因开发商违约导致购房合同解除，其取得房屋所有权的目的落空，解除贷款合同于法有据。最终法院判决解除《个人购房担保借款合同》，并判令开发商返还两人已还贷款及利息，同时承担剩余贷款本息的偿还责任。
同案不同判，问题出在哪？
在期房按揭交易中，购房者通常签署两份合同：与开发商的《商品房买卖合同》和与银行的《按揭贷款合同》。一旦楼盘烂尾，选择 “脱身” 的购房者必须解除这两份合同。然而，通过诉讼实现退房退款并不简单。首先是立案难，在 “保交楼” 政策下，部分地区法院甚至不予立案。即便成功立案，购房者还将经历冗长复杂的法律程序。
进入诉讼后，争议焦点集中于对合同解除条件的认定。民法典规定了合同法定解除的五种情形，核心是基于合同目的是否实现，同时也明确了约定解除。但法院的裁判思路并不一致，有法院支持 “约定解除”，也有法院基于同样事由，引入政策考量，作出不同判断。此外，关于 “剩余贷款由谁承担” 的裁判也存在分歧，有法院将购房与贷款视为独立合同，判决购房者仍应继续还贷；也有法院 “关联合同” 逻辑，判定开发商应承担剩余贷款偿还责任。
遭遇烂尾，业主该怎么办？
积极沟通协商：发现楼盘有烂尾迹象时，业主应第一时间与开发商沟通，了解项目进展和解决方案。同时，可联合其他业主，增强维权力量，与开发商进行谈判。此外，还可以向当地住房和城乡建设局、政府、消费者权益保护协会等相关部门反映情况，寻求帮助。及时起诉维权：若与开发商协商无果，业主应及时通过诉讼维护自身权益。在起诉前，要收集好相关证据，如购房合同、付款凭证、与开发商沟通的记录等。起诉时，可将银行列为第三人，要求解除购房与贷款合同，开发商返还已支付的首付款、利息、违约责任以及已经偿还的本金、利息，未偿还的贷款本息由银行和开发商之间自行结算。关注开发商资产状况：业主在维权过程中，要关注开发商的资产状况。若开发商名下有足额资产，业主回款可能性较高；若开发商资金状况不佳，业主应尽早起诉并申请执行，争取在债权人序列中保持优先清偿地位。预防胜于补救：为避免买到烂尾楼，购房者在买房时应选择实力雄厚、信誉良好的开发商，查看楼盘的 “五证” 是否齐全，了解项目的工程进度和销售情况。尽量购买现房或准现房，降低购房风险。
总之，当遭遇烂尾楼时，业主应保持冷静，积极采取措施维权。同时，政府和相关部门也应加强对房地产市场的监管，完善相关制度，从源头上减少烂尾楼的出现，切实保障购房者的合法权益。
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想要成长，必定会经过生活的残酷洗礼，我们能做的只是杯打倒后重新站起来前进。上面关于准现房的信息了解不少了，集么律网希望你有所收获。
